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农村建房施工合同纠纷怎么处理

 

根据司法裁判实践,将农村建房施工合同认定为“建设工程合同纠纷”后,涉及到农村建房施工合同的处理就会严格按照有关建工的法律规定处理,主要涉及到三方面的处理。

(一)合同的订立情况

根据《合同法》第二百七十条 的规定,建设工程合同应当采用书面形式。 农村建房施工合同属于建设工程合同,应当采用书面形式订立。有书面的凭证便于合同双方当事人严格按照合同履行,若出现违约情形时,守约方可以依据书面合同要求违约方承担违约责任。

在实践中也存在发包人和承包人之间只有口头协议没有订立书面合同的情形。在没有书面合同的情形下,双方是否成立建设施工合同关系要做具体分析。

根据《合同法》第十条第二款的规定,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。再结合《合同法》第三十六条的规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在发包人和承包人之间只有口头协议没有订立书面合同的情形下,如果承包人已经履行了主要义务,对方接受的,那么该建设工程合同成立;如果承包人没有履行主要义务或履行了主要义务对方不接受的,那么该建设工程合同不成立。

(二)合同的效力认定

在发包人和承包人之间存在书面农村建房施工合同的情况下,合同的效力认定既要参考《合同法》关于合同效力的相关规定,又要参考建筑法律法规、司法解释的规定,特别是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。

但是,根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款的规定,抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动,不适用本法。因此,农民自建低层住宅的建筑活动不适用《建筑法》,不受建筑法的约束。但如何界定农民自建低层住宅中的“低层”呢?

根据《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第(三)款的规定,对于村庄建设规划范围内的农民自建两层(含两层)以下住宅称为农民自建低层住宅。而《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条 第一款规定,在村庄、集镇规划区内,凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定范围的乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业的建筑工程,以及二层(含二层)以上的住宅,必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计,或者选用通用设计、标准设计。两个规定之间关于二层是否属于农民自建底层住宅有一定冲突。一般来说,农村自建两层(含两层)以上的住宅,必须由取得相应资质的施工单位实施。

如果施工单位没有相应资质,那么签订的农村建房施工合同是否当然无效?分为一层、二层、二层以上三种情形:一层一般有效;二层以上一般无效;根据司法审判实践来看,没有相应资质的施工单位签订的农村建房施工合同所涉房屋是两层(含两层)以上的,该合同违反了法律强制性规定,合同无效。

(三)合同的履行情况

无论是发包人还是承包人,在履行合同过程中都应严格按照合同约定履行自己的义务,并注意保存相应的凭证资料,比如合同、施工图纸、签证、验收资料等。重大项目建议寻求专业建工律师的法律支持,全程跟进项目运行。

整理:上海公司律师

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